Nhiều tháng nay, anh Tùng Lâm, 32 tuổi, huyện Hoài Đức liên tục tìm kiếm thông tin dự án căn hộ chuẩn bị mở bán và hỏi môi giới tư vấn. Có sẵn khoản tích lũy 1,8 tỷ đồng, vợ chồng anh tính vay thêm 600 triệu đồng mua nhà mới để được thanh toán theo tiến độ. Mục tiêu ban đầu là căn hai phòng ngủ, diện tích từ 54 m2 trở lên (khoảng 45 triệu đồng mỗi m2).
Tuy nhiên, nam kỹ sư điện lạnh cho biết mất nhiều tháng tìm "đỏ mắt" cũng không có dự án mới nào có giá dưới 50 triệu đồng một m2. Môi giới có giới thiệu anh dự án ba tòa mới mở bán, nằm ở mặt đường Quốc lộ 32, gần trường Đại học Công nghiệp, khoảng 46 triệu đồng mỗi m2. Tuy nhiên quỹ căn còn lại toàn ba phòng ngủ, tính ra gần 5 tỷ một căn.
Môi giới nói, các căn diện tích lớn hơn trăm m2 thường bán chậm nhất nên "mới có đơn giá dưới 50 triệu đồng mỗi m2". Những căn hai phòng ngủ rộng 73-82 m2 được bán hết trước đó đều có giá 53-55 triệu đồng m2.
Chuyển hướng sang khu vực Tây Mỗ, khu vực có nhiều tòa căn hộ mở bán thời gian qua, anh Lâm cho biết giá bán cũng đều trên 60 triệu đồng một m2. Cuối tháng 5, anh tìm hiểu giai đoạn hai của một dự án đang mở booking, tuy nhiên các căn diện tích nhỏ 32-54 m2 đã nhanh chóng được đặt cọc hết. Tính ra căn hộ có hai phòng ngủ, hai nhà vệ sinh, diện tích 54 m2 được bán hơn 3 tỷ đồng.
"Hồi giai đoạn một mới ra chỉ khoảng 36-37 triệu đồng một m2 nhưng tôi chưa có kế hoạch mua nhà, giờ rất tiếc vì thị trường khó còn giá đó", anh chia sẻ.
Tương tự, chị Thu Huyền, 35 tuổi, cũng gặp khó khi tìm mua căn hộ mới giá khoảng 50 triệu đồng một m2, kể cả khu vực huyện xa trung tâm như Gia Lâm. Giữa tháng 7, nghe tin phân khu mới gồm 4 tòa trong đại đô thị phía Đông bắt đầu nhận booking với giá rumor khoảng 55 triệu đồng một m2, chị nhanh chóng kết nối với môi giới để tìm mua căn hộ hai phòng ngủ. Tuy nhiên lượng booking loại căn này lớn nhất nên môi giới "không chắc chắn về khả năng khớp cọc".
Đại diện một sàn giao dịch có trụ sở tại huyện Gia Lâm cho biết, phân khúc 35-50 triệu đồng mỗi m2 phổ biến ở các tỉnh lân cận như Hưng Yên, Bắc Ninh... Còn thị trường Hà Nội từ đầu năm đến nay luôn duy trì mặt bằng giá sơ cấp trên 60 triệu đồng một m2. "Khu vực phía Tây tưởng xa trung tâm cũng đã xuất hiện dự án vượt 100 triệu đồng m2, tiệm cận với khu vực Tây Hồ Tây", vị này cho biết.
Một số tòa căn hộ tại đại đô thị phía Tây Hà Nội đã bàn giao được hơn hai năm. Ảnh: Ngọc Diễm
Trong báo cáo thị trường mới đây, hãng tư vấn dịch vụ bất động sản Savills cho biết Hà Nội không có nguồn cung căn hộ mới giá dưới 45 triệu đồng một m2 vào quý II. Kể từ năm 2020, phân khúc căn hộ bình dân (hạng C) đã giảm 45% mỗi năm. Trong tương lai, phân khúc này dự kiến chỉ đóng góp 25% nguồn cung mới.
Tương tự, báo cáo của Trung tâm nghiên cứu thị trường OneHousing chỉ ra Hà Nội không có căn hộ phân khúc bình dân (dưới 30 triệu đồng mỗi m2) nào được mở bán trong 8 quý liên tiếp. Phân khúc chung cư cao cấp (50-80 triệu đồng m2) chiếm tới 61% nguồn cung mới.
Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), cho biết chung cư mới dưới 50 triệu đồng mỗi m2 đã trở nên khan hiếm. Nửa đầu năm nay, rổ hàng căn hộ tại các dự án mới đã tịnh tiến đến vùng giá 60-80 triệu đồng mỗi m2. Tính đến quý II, giá căn hộ sơ cấp trung bình tại thủ đô gần tiệm cận mức 60 triệu đồng mỗi m2 tại TP HCM.
Lý do giá căn hộ mới tại Hà Nội tăng là số lượng dự án được cấp phép mới liên tục sụt giảm, thị trường vắng bóng hoàn toàn các căn hộ giá bình dân. Theo ông Đính, 60% nguồn cung mở bán trong quý II thuộc về phân khúc cao cấp trên 50 triệu đồng mỗi m2 và hạng sang, tập trung ở một đại đô thị tại Hà Nội. Còn phân khúc bình dân chỉ chiếm 7% tỷ trọng.
Trong khi nhu cầu nhà ở vẫn rất lớn. Tổng nhu cầu về nhà ở của thủ đô đến 2025 là 185.200 nhà, trong đó gần 90% là căn hộ chung cư. Ông Đính cho hay từ nay đến năm 2025, trung bình mỗi năm, Hà Nội thiếu hụt khoảng 50.000 căn hộ.
Ông Phạm Đức Toản, CEO EZ Property, nhìn nhận nửa đầu năm nay, căn hộ cao cấp là phân khúc ghi nhận sự dịch chuyển rõ rệt nhất. Trước đây, tầm giá 60-80 triệu đồng mỗi m2 thường tập trung ở khu vực quận Cầu Giấy, Đống Đa còn 80-hơn 100 triệu đồng m2 ở khu vực quận Tây Hồ, Ba Đình... Tuy nhiên khung giá này giờ xuất hiện ở những khu vực xa hơn, gần Đại lộ Thăng Long. Bởi thị trường hiện chỉ có phân khúc này còn hàng nên "cuộc chơi xác lập giá thuộc về các chủ đầu tư lớn".
Điều này đặt ra thách thức lớn với người dân muốn tìm mua căn hộ tầm trung, "chưa nói đến bình dân". Thậm chí bài toán với gia đình trẻ chỉ có dòng tiền dưới 2 tỷ đồng là phải dịch chuyển khỏi các quận trung tâm, chấp nhận bán kính từ nhà đến chỗ làm xa hơn trước để tìm được nơi an cư hợp túi tiền.
Nguồn cung căn hộ được dự báo cải thiện vào nửa cuối năm nay. Savills cho biết Hà Nội có thêm 8 đợt mở bán mới và giai đoạn tiếp theo của hai dự án, cung cấp khoảng 13.460 căn hộ hạng B. Các quận Nam Từ Liêm, Hà Đông và huyện Gia Lâm sẽ chiếm 93% thị phần. Từ năm 2025 trở đi, Hà Nội sẽ có gần 100.000 căn từ 105 dự án sẽ được đưa ra thị trường.
Ngọc Diễm